Las relaciones interpersonales que derivan de la pertenencia a una Comunidad de Propietarios sólo afectan a sus miembros, es decir, a los comuneros. Por consiguiente, y con la excepción a la que luego nos referiremos, la comunidad sólo puede exigir al comunero el cumplimiento de las obligaciones que le corresponden como miembro de ella. Es esto importante en la práctica porque su inatención da lugar a frecuentes motivos de confusión: el inquilino no paga los gastos ensuales de comunidad que corresponden a la vivienda que ocupa y cuando la comunidad acreedora se dirige al comunero propietario de la vivienda alquilada, éste se desentiende alegando que como no es él quien vive en el piso la reclamación debe dirigirse contra el inquilino, que es quien se ha beneficiado de los servicios y suministros de los que derivan esos gastos que se reclaman: ha sido el inquilino el que ha disfrutado de una escalera limpia, de las atenciones del portero, el que ha utilizado el ascensor, etc.
Pues bien, aunque esto último sea cierto, la conclusión que se deduce de ello es totalmente errónea porque no puede olvidarse que en ese planteamiento están en juego dos ámbitos de relación distintos: por un lado, la que une a la comunidad con el comunero; por otro, la que relaciona a éste con su inquilino. La comunidad no puede reclamar al inquilino porque no tiene relación legal ni contractual con él y por consiguiente es el comunero el único responsable de ese impago de gastos del ejemplo. Una vez que el comunero haya pagado a la comunidad él podrá, si así lo desea, reclamar a su vez al inquilino.
En sentido inverso las conclusiones son las mismas: el inquilino de nuestro ejemplo —el ocupante, en general— no puede formular, dentro del ámbito perteneciente a la Propiedad Horizontal, reclamaciones a la comunidad. Sin embargo, cuando se trata de pequeños asuntos y las relaciones son regulares, lo normal es que sea el propio ocupante quien haga valer el derecho ante la comunidad. Resultaría de todo punto desproporcionado que se hiciese intervenir al comunero no ocupante para presentar a la comunidad la petición que su inquilino le ha trasladado para que se sustituya una bombilla fundida en el descansillo de la escalera.
Hay una excepción al régimen de incomunicabilidad de relaciones entre comunidad y ocupante. Ya el apartado 2 del art. 7 de la Ley de Propiedad Horizontal señala que «al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas».
En ese supuesto, el mismo art. 7 autoriza a la comunidad a proceder judicialmente contra el infractor, sea propietario u ocupante no propietario, si fracasara el requerimiento que debe hacérsele previamente para que cese la actividad prohibida. Al respecto es significativo que el art. 7 de la LPH reconoce también al ocupante no propietario la facultad de solicitar al presidente de la comunidad la puesta en marcha del procedimiento para poner fin a esa actividad prohibida, hasta la reforma de 1999 solamente reconocida al comunero propietario.
Fuente: Guía Práctica de Comunidades de Propietarios