Cómo se puede modificar la distribución de un gasto entre comuneros
En propiedad horizontal la contribución al sostenimiento del inmueble se hace siempre sobre la base del gasto, que es lo que finalmente y una vez que se cierra el ejercicio con la liquidación final, determina la aportación que cada comunero debe efectuar en el conjunto.
La regla general especificada por la ley en cuanto a cómo se debe hacer esa aportación al gasto, está basada en el coeficiente de propiedad de cada piso, que viene especificado en la escritura de división horizontal y en la propia escritura de compraventa de cada una de las fincas individuales que integran el edificio.
Otros sistemas de distribución
Pero como decimos esta es la regla general, lo que supone que nada impide que puedan adoptarse otros sistemas de distribución del gasto, que no están necesariamente basados en coeficientes de propiedad. Así por ejemplo somos conocedores de otros repartos ajustados a partes iguales, a números de elementos de radiador, a metros cúbicos consumidos, etc.
Ahora bien, en caso de que se puede cambiar de un sistema a otro, ¿cómo se haría? En principio, sí se puede cambiar el sistema de distribución, pero no de cualquier forma. Los cambios deben ajustarse a lo regulado, y ello implica que en la mayoría de los casos, por no decir en todos, estos sistemas de distribución ya vengan determinados, en primer lugar por la ley, y en el resto de casos, por los estatutos o por acuerdos validamente adoptados.
Por tanto, si proponemos cambiar el sistema de distribución o sistema de pago de un gasto concreto (por ejemplo la limpieza, que se paga por coeficientes de participación, y se propone que se pague por partes iguales), deberá aprobarse por unanimidad en junta de propietarios, de forma clara y expresa, incluso con un punto del orden del día específico, que evite interpretaciones erróneas en el futuro.
Razones que fundamentan la aprobación por unanimidad
La pregunta que seguramente se hace el lector es, ¿ por qué por unanimidad? Esto es así porque el régimen de reparto de gastos está previsto legalmente, y por defecto estará regulado en los estatutos de la comunidad (si los hubiere), y cualquier modificación de estos requiere un acuerdo unánime de los propietarios.
¿Y en el caso de ser un gasto nuevo? En este supuesto se aplicaría la misma regla, puesto que existe una norma legal que determina cómo se contribuye de forma general al sostenimiento del inmueble; y esta es la contribución por coeficiente de participación, independientemente de que el nuevo servicio que se crea en la comunidad se apruebe por una mayoría o tres quintas partes, puesto que está mayoría será suficiente para crear el servicio, pero no será suficiente para cambiar la forma en que ese gasto debe repartirse entre los propietarios del edificio. Así pues, de no especificarse o fijarse un sistema específico de gasto para ese servicio en concreto, y aprobarse por unanimidad, por defecto se aplicara el sistema general de distribución.
Recientemente el propio Tribunal Supremo en Sentencia de 30 de abril de 2010, ha respaldado y reafirmado esta última posición referida a los nuevos servicios.
Fuente: SEPARATA DEL BOLETÍN DEL COLEGIO TERRITORIAL DE ADMINISTRADORES DE FINCAS DE MADRID DIRIGIDA A USUARIOS DE VIVIENDAS